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2018年楼市坐“过山车” 冰火两重天
        
不知不觉2018年只剩十几天的时间了,对于房产行业的参与者无论是购房者、炒房客还是开发商来说,这一年都像是坐过山车一样,楼市调控让我们经历了楼市从高温到降温,根据安居客最新的房价数据统计可以看出,全国城市的房价普遍都在降温,一二线城市甚至出现真正意义上的下跌,而三四线城市的涨幅也在减小,这些对于炒房客和开发商来说是坏消息,但是对于普通购房者来说却看到了买房的希望。 

全国性的买房热风刮了三年多,终于在2018年下半年戛然而止。因为不满房价下跌,一些地方老业主们砸烂了房企的售楼处。“2018年,楼市就像过山车,买房更像一场赌博。”有人如此调侃。 

吃透政策发动全家买房的现象并不少见。由于限价政策,一些城市的新房比周边二手房还要便宜,这种诱惑让人坚信买到就是赚到。2018年上半年,杭州、西安、成都、长沙等多城出现摇号买房中签率低于10%的现象。甚至有人猜想,“万人摇号”的时代是不是真的要来了。可是,在二三线城市的购房者们依旧沉浸在买房必涨的憧憬中的时候,一线城市早已梦醒,周边楼市甚至开始走向萧条。 

自从2016年9月30日北京发布这一轮的收紧楼市调控政策以来,全国范围的楼市调控就没有停过,在2018年更是达到顶点。中国社科院报告显示,2018年以来,房地产调控政策不断加码,全国房地产调控次数已经高达405次,比2017年同期上涨近80%。几乎每天都有一项措施出台,刷新了历史纪录。 

调控的花样也越来越多,从限购、限价、限贷、限售到限离婚、限新落户、限公司、限未成年,再到租售同权、购租并举,意图遏制一切炒房的苗头。终于,转折点出现在2018年7月的最后一天。中央政治局会议发出明确的调控信号:坚决遏制房价上涨。新的提法与2017年3月政府工作报告中提出的“遏制房价过快上涨”相比,少了“过快”两个字。如果说“过快”的表述还有相当大的弹性操作空间,那么新的表述就不再留有任何余地,不能涨就是不能涨。 

数据显示,100城月度挂牌价环比下跌城市个数,2018年3月至5月都是每月19个,6月25个,7月19个,而8月则骤增到47个。越来越多的楼盘加入降价行列。一时间,房价下跌引发大量老业主维权。 

购房者都希望房价一直下跌甚至大跌,但是这个愿望恐怕不会实现,因为楼市的特殊经济地位,房价发生大涨和暴跌都会导致市场不稳定和影响我国经济发展,政府一再强调遏制房价上涨,同样也会保障房价不会大跌,这就要找到城市发展和对应房价的平衡点,调控的根本目标就是要稳定楼市健康发展,所以房价想一直跌下去很难出现,购房者还是要把握住机会。 

前两年行情大好的时候,无论大小房企纷纷摩拳擦掌,给自己定下目标,大的房企朝着一万亿销售额狂奔,角落里的小房企们也大胆地喊出了一千亿的目标。可是,随着楼市调控的不断深入和去杠杆的推进,房企“融资难”成为共性问题,银行信贷收缩、拿地款融资通道被封、国内发债暂停、海外发债和信托融资成本高涨。 

除了市场融资,资金的来源还有销售回款。但是在房子不好卖的情况下,回款也成了问题。为此,一些开发商不惜违规操作。某楼盘销售人员透露,该楼盘支持首付分期,前期先交一半,剩下的年后再交。年底了,所有的开发商都是一个套路,都在冲刺任务、加速回款。对房企来说,如果融不到钱,回款又慢,就只能躺在干涸的资金池里等待救援。再加上债务重压,就更加难以生存。 

不久前,房地产行业巨头万科喊出了“活下去”的口号,让同行看了瑟瑟发抖。试想如果连负债低、现金流健康的万科都活不下去了,那大批的中小房企该如何过冬呢? 

2018年11月,房企融资出现回暖迹象。中原地产研究中心统计数据显示,11月,全国多家房地产公司密集获准发行大额融资,合计数额已经超过1000亿,万科、保利、阳光城、新城控股等数十家房企通过多种形式获得融资。房贷利率也开始“刹车”。多个一二线城市的部分银行房贷利率下调,放款速度也普遍加快。 

11月,全国首套房贷款平均利率为5.71%,环比首次出现持平上月的情况,2017年以来连涨22个月的全国首套房贷利率终于停下了脚步。 

房企频繁获得融资、房贷利率下调、调控政策减少,这能否视作调控放松的先兆呢?专家认为,房贷利率下调的深层次原因并非是调控放松。从目前房贷利率下调的时间点和节奏来看,和下半年央行多次定向降准、释放市场流动性有着直接关系,未来利率依然存在一定的下调空间,尤其是对首套房贷利率的优惠力度还有望继续增加。房价涨幅明显放缓是约束性政策减少的最主要原因。不过,虽然调控政策已经见底,但依然将在底部运行一段时间。 

目前房地产市场降温是调控的作用,但是要真正实现"房住不炒"还需要很长的路要走,降温只是第一步,下一将进入到建立长效机制,提供多渠道供给,维持市场稳定的阶段,所以调控不会半途而废,同样也不会因出现经济问题就会给楼市松绑,所以购房者对于调控要有信心,有耐心。 
http://ha.hgfdc.com  2018/12/26  
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