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喜悲又一年 2018房企八大关键词
     来源:时代周报   
   2018年是房地产业的小年。

    这一年,房地产调控政策进一步升级,房企的融资环境持续收紧,开发商们普遍“缺钱”,深感前途未卜,连万科也喊出了“活下去”的口号。这一喊,市场对房地产的预期也在被打破,“离职、裁员”的无奈尚在行业里蔓延。

    这一年,房企的股价普遍很“受伤”,从年初的高峰一路回落到年末的谷底。

    这一年,房地产业在变革的岔路口上,过往带来成功的“高周转”模式正在接受新的考验。一家企业的根基是否牢固,可能并不只是简单地“去地产化”可以证明。

    不过,凝聚共识,积蓄力量,在长租公寓、拆分物业等新领域,房企们还在摸索新的未来。当然,在2018年起落分明的地产大戏里,如果少了中小型开发商的“赴港上市”,想必也会少了一些剧情和桥段。

    或喜、或悲,又一年。
 
    活下去

    2018年的9月,当带头大哥万科喊出“活下去”时,行业的焦虑感似乎一下子被触发。

    外界困惑,连万科也活不下去了吗?

    两个多月后的11月,郁亮解释称,因为万科是一家忧患意识特别强的公司,即便是在市场最好的时候,也充满忧患意识。

    类似“活下去”的话语,4年前万科30周年时,郁亮也讲过。他对外界发出向死而生的警示:“如果不创新,不去打造一个健康和创新的组织,也许距离万科倒下用不了十年,三年足矣。”

    4年后再看万科,已经实现了新的发展阶段。这时喊出“活下去”,显然是在思考如何活得好、活得长。

    尽管龙头房企的销售增速面临放缓,但一家家千亿新贵却在逐渐出现。

    中梁地产、阳光城、融信中国等后崛起的房企,每年保持着高速增长。此前,万科用了10多年完成的千亿梦,他们仅用了5年、4年,甚至更短的时间。

    在分散竞争、集中竞争、一般寡头和高度寡头四个房地产竞争阶段里,新城控股高级副总裁欧阳捷认为,现在行业处在集中竞争阶段。“直到进入高度寡头阶段,即8强房企市占率超过70%,市场才会趋于稳定,传统房企的天花板则真正到来,但还需要8–10年的时间。”他判断。

    对于房企们而言,机会仍然存在,中国的城镇化进程尚在推进中,与此衍生的住房需求以及相关的衍生需求都在等着要一个个“活下去”的“万科”们来满足。

离职

    “千亿新贵”不断出现的背后,是行业去杠杆带来的阵痛。

    虽然,停止招聘、精简营销团队、减少土地投资拓展部人员是地产行业惯常的节流动作,但明显,从房地产行业离职和被裁员的人自上而下发生着改变。

    据Wind资讯统计,2018年,包括董事长在内的高级管理人员(不包含非独立执行董事)的职务变动,共有85家房企涉入其中,已经刷新了2016年的最高值。

    离职,或者是因为出于对行业的焦虑,个人发展天花板的忧愁。但对于被裁员的人来说,则更显无奈。

    哪怕是碧桂园、万科、富力、华夏幸福、泰禾集团、旭辉控股等千亿元量级的房企,在这一年几乎多多少少都在不同程度上进行了人员的优化。区别无非在于是小范围的优化还是“一方诸侯”的离开。

    以往对规模的热衷,已经不再是龙头房企的追求。碧桂园提出收缩规模,反思问题;中国恒大选择放缓投资,注重利润率的提升;万科则明确提出降速;融创的关键词里包含强运营、控投资、降杠杆。

    与之相对的,规模导向仍然是第二三梯队房企的选择。喊出冲千亿的新兵在不断增多。在行业分化加剧的面前,规模的大小,依旧代表话语权的强弱。

    不过,无论是龙头房企,还是中小型房企,关注利润、注重资产回报率、追回款、去杠杆、降负债,正成为他们的共性。

    这背后是行业发展逻辑的悄然改变。

    从一位不愿具名中型房企高管对时代周报记者的感慨里可以看出端倪。“地产商本就没有太高的社会口碑,凭借目前手上的资源,可能还可以过一段相对舒服的日子。但不进则退,如果不折腾不接受当下变化带来的痛,有一天可能连痛的机会都没有了。”

    缺钱

    开发商对资金的饥渴,贯穿了2018年整年。特别是在金融去杠杠的大背景下,这种饥渴表现得更加强烈。

    这一年,是房企融资主管们有着巨大压力的一年。业界的调侃是:拿钱比拿地都要重要。

    借钱难的同时,能借到的钱也变得贵。即便到了2018年年末融资环境有所回暖,但成本上升压力仍旧存在。

    从克而瑞研究监测的85家典型房企债券类融资情况来看,2018年房企新增融资成本为6.4%,同比2017年增长0.17个百分点。

    以单个企业的融资成本对比,有86%的房企融资成本较2017年全年上升,且增幅超过1个百分点的房企有44%,大部分属于扩张性以及中小型房企。

    事实上,多家房企的融资利率水平已经大幅上涨,且高于2017年加权平均融资成本。

    比如,时代中国拟发行的3亿美元优先债券利率达到10.95%,华远地产的外币融资工具的票面利率高达11%,而恒大发行的3笔共18亿美元优先票据,融资利率分别为11%、13%、13.75%。

    即便面临抬升的融资成本,房企也没有选择。他们要面临的是偿债高峰的到来,因此不得不发新债还旧债。

    自2014年下半年起,国家对发行主体扩容和审批机制的改革,房企发债规模呈现井喷。而这些债多数为3+2、2+1年的还本付息期限结构,也就意味着2018年开始进入集中到期。

    国际地产资管公司协纵策略管理集团联合创始人黄立冲对时代周报记者称:“在防范系统性金融风险的大环境下,国内总体融资环境在日益收缩。对于房地产企业来说,不做好应对,一定会出现流动性困难。”

    如何能借到便宜的钱?依旧是留给房企们2019年的命题。

    高周转

    除了缺钱之外,“高周转”一词在2018年被改写。

    因一系列的工程安全事故,对于“高周转”的道德审判一度站上舆论高点。

    高周转本不该成为贬义词。这本就是房企推崇的发展模式,不管是龙头房企还是中小房企,曾视其为做大规模的利器。 

    高周转的本质是最大限度提升资金使用效率和流动,通过回收自由资金及项目现金流实现规模发展。

    房企的高周转,强调的是各个开发环节之间的衔接,是企业系统性能力的体现,事关产品、设计、运营、营销、财务等各个维度。

    简单算一笔账:一笔资金投入一次赚5%,一年周转4次,年回报就是20%。对于开发商而言,这事关现金流回正的周期。

    但频频爆出的安全事故背后,至少可以说明一点,高周转并不是房企战无不胜的法宝。

    盲目压缩工期亦或者单纯追赶速度而舍弃质量,本就在挑战行业的底线。

    高周转不代表冒进式的增长,稳健是企业的长久之道。高周转的同时,企业也需要有跟得上的管控体系和管理约束。制度流程是否规范、节点计划的编制是否科学合理、现场的管理是否安全等等都要进一步引起重视。

    如若不然,就请放慢单纯求快的脚步。

    市值蒸发

    2018年,房企们的痛,还在于市值的蒸发。

    他们的股价在资本市场的经历大概可以总结为,年初进入“巅峰”,然后整体走下坡路,但最糟的是,可能还看不到底部。

    按照乐居财经的粗略统计,在135只地产股中,仅34只地产股的市值较年初有所增长,其余市值均有所下降,整体市值蒸发近8000亿元,更有42只股票的市值跌幅超过30%。

    其中,像众安房产、银亿股份、海航基础、万达酒店发展、北辰实业以超过50%的跌幅领跌。更有超过40只地产股的市值跌超40%。

    各家房企们的股价,已经很是受伤。

    2018年的年末,加入股票回购队伍的房企,接踵而来。

    尽管部分回购目前尚未进入实质性操作阶段,但这已经被业内视为是房企应对近期股价连续下挫而提振市场信心的举措。同时也被认为是对《公司法》中支持股份回购的积极响应。

    来自安信策略的报告已经发出提醒,放诸全行业,今年A股的回购规模已经超过了以往任何一个全年,预计随着制度的大幅优化,未来一个阶段,A股上市公司股票回购数量与金额有望进一步走高,“市场需要积极关注即将兴起的回购潮”。

    来自地产企业的呐喊则是:通过提振市场信心抬升股价,或者相对放宽融资渠道来一定程度上缓解市场恐慌。

    去地产化

    名字中去掉“地产”二字的动作,在2018年连续出现。

    1月,朗诗绿色地产,更名为朗诗绿色集团有限公司。3月,时代地产的名字变为时代中国。6月,合景泰富集团控股取代合景泰富地产。11月,中国奥园地产集团股份有限公司的新名字里已经没有地产字眼—中国奥园集团股份有限公司。

    美的地产在2018年更新为美的置业集团。而中骏置业,连地产相关的字眼都不出现,直接换新为中骏集团。

    中小房企如此,地产巨头们亦然。

    且看这一年,大连万达商业地产,已经改为大连万达商业管理。龙湖地产更名为龙湖集团控股。保利地产已经叫做保利发展。深圳市万科房地产有限公司则是深圳市万科发展有限公司。

    对于原因,他们多数的官方解释称,源自于业务进一步扩大和发展的需要。当然,现在他们都还在做着跟地产相关的事,只是名字里已经没有“地产”的字眼。

    那么在业务领域“去地产化”的“房企”,后来活得好吗?

    比如华丽家族的多项热门题材投资尚未见到明显的起色;中天金融不得不将原先置出的房地产业务重新收回上市公司旗下。

    管理哲学家查尔斯·汉迪的一句话或者能作为警示。“一个企业最宝贵的能力是能够偏离核心的能力,能够在最鼎盛的时候去培植另外一条成长曲线的能力,而不是在一条好不容易开辟出来的金光大道上按惯性行走的能力。”

    换而言之,所谓的转型并不是在危机出现后的临时抱佛脚,而是在危机到来前做好准备,获得在新环境下的适应力和生存力。

    真正的转型,或许代表着让企业的生存能力更具弹性,更具可塑性。

    赴港上市

    门被关上后,可能还有一扇窗。2018年,中小房企们看到的那扇窗,在香港资本市场。

    相继在港交所敲钟的有弘阳地产、美的置业、大发地产、万成控股等。而像银城国际、德信中国、万创国际、奥山控股等截至目前尚在排队中。

    不同于和在全国范围内“攻城略地”的头部房企,这些房企中的大多数往往还只够实力守着自己的“一亩三分地”,更不用提有实力和野心去撬动地产行业金字塔顶端格局的改变。

    这一波上市里,有的被称为“流血”上市。比如万城控股,公开发售仅获83%认购,合计1565.6万股,而其于香港公开发售的股份总数则为1875万股。

    但显然,没有什么比打通上市融资平台更为重要。

    部分房企面临的处境往往并不乐观,上市更可能是他们最后的“救命稻草”。

    比如大发地产,在招股书中直截了当地提到:公司无法保证将有充足资金,也无法保证可以按照商业上的合理条款取得额外融资,甚至根本无法取得额外融资。大发地产的净经营现金流并不好看,2015年和2017年分别为-7.92亿元及-23.94亿元。

    这也是部分房企身上的共性:融资诉求强烈、负债率普遍偏高、业务局限于某个区域。在内地融资受阻的情况下,只能赴港缓解困境。

    当然,赴港IPO也不失为一种谋求企业后期发展的方式。上市的好处摆在眼前:能够降低企业负债率,改善财务结构;此外也能够提升企业市场关注度,进一步助推规模发展。

    克而瑞研究分析认为,值得注意的是上市后如何做好核心业务,提高估值、提振投资者信心是房企上市后更该考虑的。

    长租公寓
 
    长租公寓能不能站上风口,还有待现实印证。但随着开发商的加入,其正在形成一个颇具规模的市场。

    2018年,是属于开发商们的长租公寓元年。龙湖、旭辉、中骏、碧桂园等产品不断在市场亮相。他们要面临的是来自中介方、运营方和酒店方的竞争。

    多方的PK结果会如何?目前没有答案。但至少,从目前来看,由开发商操盘的长租公寓暂时少有爆仓的问题,也少有甲醛的问题。

    业内人士对时代周报记者分析称,开发商进入最大的亮点,就是可以通过资产证券化套现。

    不过,无论是哪种方式介入,资本进入以后较为关心的还是效率问题,如何提升出租率,如何降低空置期,如何能尽快盈利,这也是住宅租赁市场最难突破的问题。

    年中的中国长租市场峰会上,任志强向长租公寓“开炮”:“我不觉得现行的长租模式能够成为资金大量涌入而获利的市场。这个行业的好日子受政策影响巨大,一旦户籍制度等出现变动,长租市场就可能随之生变。”
http://ha.hgfdc.com  2019/1/8  
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