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二线城市楼市降温暗流涌动
     来源:新京报   
    机构数据显示,二线城市库存47个月来首现同比正增长,调控政策明显收紧,市场预期转向 。

    楼市库存一直是市场的“晴雨表”,直接影响市场土地供应、商品房销售。上海易居房地产研究院前5月《中国百城库存报告》显示,楼市一直火热的二线城市库存47个月来首现同比正增长,部分城市已走出此前低库存的局面。  

    对此,业内人士解释称,因为部分二线城市政策面发生变化,5月份,随着市场降温,交易量开始下滑,导致库存数据出现反弹。由此预见,在二线城市房地产市场降温的暗流涌动下,二线楼市开始转向。  

    库存47个月首现同比正增长  

    6月19日,上海易居房地产研究院发布前5月《中国百城库存报告》(城市住宅库存为取得预售许可证但没有出售的住宅项目,包括期房和现房)显示,截至5月底,一、二、三线100个城市新建商品住宅库存总量分别为2805万、22131万和20069万平方米,环比增速分别为-2.5%、-0.1%和-0.6%,同比增速分别为33.6%、0.3%和8.2%。  

   值得关注的是,二线城市终结了连续46个月库存同比下降的态势,目前首次出现同比正增长,其库存基本面开始发生变化,从侧面反映二线城市有望转向。  

   对此,易居研究院智库中心研究总监严跃进解释称,库存数据首次正增长是一个很重要的信号。换而言之,过去几年二线城市房价一直上涨,库存消化也很快,反过来又促使房价继续上涨。尤其是二线城市的人才落户政策使得各地的楼盘消化不错。  

   不过,“近期二线城市的政策风险有所变化,最典型的是苏州对于苏州园区采取了限售等政策、成都对于相关银行贷款利率进行了调整,这都说明部分二线城市政策面发现变化。”严跃进如是表示,到了5月份,随着市场降温,二线城市房屋交易开始下滑,部分库存数据出现了反弹。  

   海易居房地产研究院数据显示,5月100个城市中,有57个城市库存出现了同比正增长现象。类似南京、福州等低库存省会城市,库存同比增速分别达到了81%和72%。不过,也有济南、合肥、郑州、南宁、呼和浩特等省会城市出现库存下降的情况。  

   楼市降温势头显现  

   随着部分城市走出了过低库存阶段,58同城、安居客发布《5月国民安居指数报告》也显示出二线城市的降温态势。  

   上述报告内容显示,5月份楼市“小阳春”终结,楼市热度两极分化,房价上涨动力偏弱。5月全国新房找房热度环比下降2.4%,一线城市找房热度环比微涨0.5%,二线城市出现较大幅度下行,降幅为4.1%。  

   2019年端午小长假期间,一二线城市数据也出现了稳中下调的迹象。中原地产研究中心市场报告显示,二线城市调整比较明显的城市有成都、南京、济南等。  

   事实上,此前二线城市楼市火热除了受需求影响外,也来自于土地市场的暗示。  

   据中原地产的数据显示,截至6月17日,全国40个热点一二线城市合计卖地金额高达1.4万亿,同比上涨幅度达到了20.7%。这其中大部分是二线城市的土地成交量。  

   据悉,4月份以来,土地市场升温就是从部分二线城市开始,特别是以苏州、武汉、杭州等为代表的二线城市。  

   从城市分布看,卖地最多的城市分别是杭州卖地1220亿元,苏州卖地827亿元,天津卖地802亿元,武汉卖地758亿元。上述这些二线城市的卖地金额均超过了北京的714亿和上海的670亿元。  

   政策收紧,预期“转凉”  

   在土地市场火热的影响下,5月份以来,部分城市政策再次出现收紧。  

   据中原地产统计显示,5月,各地包括部委累计针对房地产的调控措施高达41次。虽然少于4月的60次,但连续两个月房地产处于密集调控期。   

   6月20日,西安针对借落户政策炒房、部分外来人口炒房、部分郊区市场炒房等出台了房地产管控政策。其中提到非户籍人员在西安限购区域购房需要满足5年社保的条件。  

   对此,严跃进认为,西安政策收紧很重要的原因是在全国70城房价指数排行中,西安新建商品住宅价格指数环比增幅连续6个月排名第一,属于房价过快上涨的城市。  

   严跃进表示,目前来看,部分二线城市落户政策比较宽松,使得购房需求大增,炒房需求也出现上升。后续省会城市或二线城市,针对人才购房或会填补漏洞,这样势必会影响后续市场交易,进而带动二线城市库存的上升。  

   因为持续收紧的调控政策影响市场,5月购房者入市的积极性明显减少。由此,张大伟分析称,这一轮因为2019年初资金宽松导致的小阳春,在政策影响下,快速退烧。6月至8月,市场有可能进入新一轮的调整期。  

   与此同时,严跃进也认为市场行情正在变化。他称,考虑到银行贷款政策收紧等因素,预计住宅成交会继续降温,未来几个月要警惕库存去化周期反弹的可能,此类反弹态势又会影响相关城市的房价走势。
http://ha.hgfdc.com  2019/6/21  
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