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房地产政策需灵活调整 有效满足市场需求
     来源:证券时报网   
    最近,深圳调整了普通住房认定标准,不再与总价挂钩,此前很多“被豪宅”的住房因此可免缴增值税。这一变化传递出一种思路:由于一些地区近年来房价上升过快,原来的普通住房认定标准不再符合市场实际,继续执行会带来不便。

    深圳此前的普通住房标准是2015年9月公布实施的,除了容积率和面积要求,还要满足实际成交价低于所在区域普通住房价格标准这一要求。随着近年房价上涨,目前市场上大量中小户型住房都“被豪宅”,在进行二手房交易时要按照豪宅标准缴纳不少的增值税和附加税。按照深圳目前的二手房成交均价,如果不想“被豪宅”,在罗湖区只能买一套70平方米以内的住房,在南山区只能买50平方米以下的住房,这已不能满足普通居民自住和改善住房的合理需求,调整普通住宅标准符合市场实际需要。

    其他城市也存在类似问题。以北京为例,现在执行的普通住房标准是2014年9月制定的,除了容积率和面积要求外,还要满足总价和单价不超过区域最高限,即五环以内单价39600元/平方米,总价468万元;五环至六环的单价31680元/平方米,总价374.4万元;六环外的单价23760元/平方米,总价280.8万元。而在经历2015~2016年的房价上涨后,该价格标准已远远不符合市场实际情况。有研究机构测算,按照该标准,北京近九成的住房都是“豪宅”,其中包括大量的限竞房。值得注意的是,北京的普通住宅标准不仅影响到二手房交易的增值税,还直接影响购房按揭贷款的成数,特别是对于二套房,非普通住宅的首付比例高达八成,一定程度上制约了普通居民的购房需求。从便利民生角度讲,那些房价上涨较快的城市,或许可考虑对类似政策进行微调。

    不过,虽然类似政策调整能减少居民合理购房成本,一定程度上增加购房需求,但政策调整本身并不违背整个房地产调控大的取向,不能理解为某些地方为去库存、刺激楼市而对房地产调控政策进行微调,更不是放松房地产调控。它只是在政策执行过程中根据形势变化做出的一个调整。类似的,其他房地产相关政策也需要保持一定的灵活度,根据形势变化适时微调。
http://ha.hgfdc.com  2019/11/13  
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